Explicar bien el alquiler
El Gobierno de España acaba de aprobar dos nuevas medidas que influyen de manera directa sobre el mercado de los arrendamientos urbanos en España. Dado que el alquiler es ahora una de las mayores preocupaciones en España, y por lo tanto el acceso a la vivienda, es importante explicar bien el alquiler, informar correctamente.
Las dos medidas estrella del alquiler son:
- Prorrogar a todo el 2023 la indexación al Índice de Garantías de Competitividad (IGC) la actualización anual de los alquileres, que no podrá superar el 2%.
- Y desde el 1 enero al 30 de junio de 2023, todos los alquileres que finalicen (porque cumplan los 5 o 7 años, si el arrendador es persona jurídica) si el inquilino quiere, se pueden prorrogar por 6 meses más, en las mismas condiciones del contrato y con una actualización de no más del 2% de la renta de alquiler.
Desde que la inflación se disparó en España y Europa, como consecuencia de la guerra en Ucrania, el Gobierno adoptó esta medida de des-indexar la actualización de los contratos de alquiler con el IPC (en valores que llegaron casi 10%), para ligarlos al IGC, que como máximo se puede actualizar la renta al 2%.
¿Esto es un control o intervención de los precios de alquiler?
Por mucho que se quiera vender, no. Lo que se está haciendo, con la medida del 2%, es intervenir en la actualización anual de los alquileres, es decir, amortiguar la inflación para el bolsillo de los inquilinos, por cierto, sin ninguna compensación económica a los propietarios particulares, ni tampoco empresas. Digamos que con esta medida, el Gobierno activa una política social de viviendas, que la administración pública no paga, sino que la pagan los propietarios particulares, en el dinero que dejan de ganar por no poder actualizar sus rentas conforme a la inflación.
Recordemos que mientras dura un contrato de alquiler (5 o 7 años) el propietario no puede subir la renta, solo actualizarla anualmente según los datos de inflación. Este dato es importante porque se sigue confundiendo la actualización de rentas, con los precios de mercado de los alquileres.
La otra medida, de prorrogar la duración de los contratos de alquiler por 6 meses, tampoco es un control de precios. Es, como su nombre lo indica, una ampliación de la duración del contrato. ¿Con qué fin?, con el fin de que el propietario no pueda sacar nuevamente la vivienda al mercado y poner el precio que quiera.
¿Todos los contratos de alquiler vencen en el primer semestre de 2023?, pues una parte importante de ellos, no. ¿Por qué?, porque en el marzo de 2019 el Gobierno aprobó una reforma donde los contratos cambiaban su duración de los 3 a los 5 años, por lo tanto, todos los contratos de alquiler firmados después de esta reforma del 2019, acabaría en el 2024, y esta prórroga no les afecta. Si es verdad que esta prórroga afecta a los contratos firmados antes de marzo de 2019, tanto en las prórrogas legales, como los que están en tácita reconducción, que son bastantes.
La inmensa mayoría del alquiler en España está en manos de propietarios particulares
Aunque no hay datos oficiales y actualizados del número de viviendas en alquiler en España, y del dato que identifique a los que son arrendadores grandes o pequeños, se pueden acudir a dos fuentes oficiales y combinar ambos datos. De esta manera, nos podremos aproximar mejor a la realidad, que más allá de ideologías, nos dice a las claras: que la inmensa mayoría de los propietarios en España son particulares y tienen 1 vivienda en alquiler.
- Asi, la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda, tiene registrados alrededor de 270.000 titulares de más de 10 inmuebles en todo el país.
- Por otro lado, la Encuesta Continua de Hogares, elaborada por el INE, encontramos que el número de hogares en régimen de alquiler se situaba por encima de los 3,4 millones en 2019.
- Si combinamos ambos datos, el resultado es que el 7,9% de los propietarios de viviendas en alquiler en España tienen más de 10 inmuebles de alquiler. El 92% restante son pequeños propietarios, la gran mayoría, con 1 vivienda en alquiler.
- Según Savills Aguirre Newman, el número total de viviendas en alquiler es hoy mayor, 4,2 millones, por lo que el porcentaje de grandes propietarios serían aún menor, un 6,4%.
El diario Cinco Días, tiene al respecto un buen análisis sobre el sector y cómo están repartidos los grandes tenedores de inmuebles, y aunque los datos son del 2018, y están desactualizados, muestra una buena radiografía de estos actores.
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