Comunicar en el sector inmobiliario

El sector inmobiliario está situado en España en una posición estratégica. Se encuentra en un enclave complejo y a la vez muy sensible, puesto que podemos hablar de activos financieros y de hogares, los primeros son números y los segundos, personas y familias. Comunicar en el sector inmobiliario es por tanto una tarea que requiere de gran destreza y sensibilidad.

Este sector inmobiliario debe responder a muchas necesidades y expectativas, la más importante sin duda: el acceso a la vivienda. A su vez, el acceso a una vivienda, depende de las políticas sociales que pongan en marcha las distintas Administraciones Públicas y, de la relación entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario. Políticos y empresarios son, a fin de cuentas, los responsables de que este sector económico funcione y que cubra las necesidades habitacionales de la población.

El sector inmobiliario engloba muchas profesiones

El mercado inmobiliario engloba diferentes bienes inmuebles y su naturaleza puede ser muy distinta. Los hay, principalmente, de naturaleza residencial, comercial, industrial y urbano. En el sector inmobiliario intervienen diferentes agentes, como: el arquitecto, el promotor, el constructor, la administración pública, el usuario, el inversor, los portales inmobiliarios, las entidades financieras, los tasadores, juristas, inmobiliarias, agencias especializadas, organismos de control técnico (oct), etc.

El sector inmobiliario aporta riqueza al PIB y a las economías familiares

Así, desde lo económico, el sector inmobiliario siempre tendrá la doble perspectiva de lo macro y lo micro. Desde su importante aportación al PIB, hasta el reflejo en las economías familiares. A través del mercado de compra-venta y del mercado de alquiler, grandes operadores, pymes y particulares que participan en él, intervienen directamente en la macroeconomía de nuestro país, y también en la microeconomía.

El acceso a la vivienda

Desde la perspectiva social, el gran reto es el acceso a la vivienda. Así viene reflejado en la Constitución, en su Art. 47:

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

El mandato constitucional está ahí, como principio general, otra cosa es que partidos políticos, gobiernos y en general administraciones públicas, hayan trazado el camino correcto para hacer cumplir este principio rector de nuestra democracia.

Rentabilidad económica y acceso a la vivienda

En el sector inmobiliario, lo económico y lo social, en la práctica, no están separados. Lo público y lo privado se entrelazan en intereses y alianzas. Dependiendo del color del Gobierno de turno, se pondrán en marcha políticas sociales o institucionales, para intervenir, más o menos, en la esfera del mercado. Por el otro lado, las empresas acuden al sector público para subvenciones, suelo o préstamos para su actividad.

En la mayoría de los casos los intereses son contrapuestos. Los profesionales de la comunicación deben tenerlo en cuenta a la hora de comunicar en el sector inmobiliario. La rentabilidad económica no trabaja necesariamente en pro de un mayor acceso a la vivienda. Ni las políticas sociales tienen como misión ayudar a la rentabilidad de los generadores de oferta privados, más bien están enfocadas en lograr una rentabilidad social. El gran reto para el sector y todos los que intervienen en él, sigue siendo encontrar esos puntos en común, donde las personas y las familias tengan acceso a la vivienda, especialmente los sectores más vulnerables, en el marco de un mercado que sea viable.

(*) Precio medio vivienda segunda mano. Fuente: Fotocasa: https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/compraventa/conoce-el-precio-de-la-vivienda-en-venta-este-mes/

(**) Precio medio de alquiler. Fuente Idealista https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/alquiler/

Todas las propiedades se registran, los alquileres no

Uno de los problemas más graves del sector es, sin duda, la falta de datos estadísticos oficiales, sobre todo si hablamos de arrendamientos urbanos. Así, todas las viviendas en España se encuentran registradas y numeradas en el Registro de la Propiedad. ¿Y las viviendas en alquiler?, pues hasta la fecha no hay un registro público en España de viviendas en alquiler. ¿Cómo se puede saber cuántas viviendas en alquiler hay en España?, utilizando la estimación o buscando una cifra aproximada, que no podrá en ningún caso ofrecer el número total de arrendamientos urbanos.

El INE

El INE con una encuesta, que no un registro, ofrece datos de forma periódica, pero es importante recalcar que es una encuesta.

CCAA

Las comunidades autónomas, a través de los diferentes registros autonómicos donde los arrendadores (propietarios) deben depositar las fianzas, ofrecen así el dato de viviendas en alquiler en sus respectivas comunidades. Hay que señalar que, en estos datos, no están los alquileres no declarados o que los propietarios no hayan cumplido con su obligación de depositar la fianza del arrendatario (inquilino). Aquí el mercado negro, que puede tener un porcentaje destacado en muchas ciudades, no está reflejado.

Empresas y portales inmobiliarios

Empresas del sector y los principales portales inmobiliarios aportan de forma permanente datos sobre los alquileres. Así los portales inmobiliarios, que manejan la inmensa mayoría de la oferta de viviendas en alquiler, contienen las viviendas subidas por los arrendadores personas físicas y jurídicas. Son una buena fuente de información, pero tampoco poseen todo el universo de datos.

Los porcentajes de morosidad en el alquiler son imposibles hasta que no tengamos el universo total de alquileres.

Por lo tanto, si no tenemos el dato total del número de viviendas en alquiler en España, no podemos saber el porcentaje de morosidad sobre las mismas, porque desconocemos el universo. Esta es una regla estadística muy básica, pero que conviene recordarla, a la hora de analizar con rigor, ciertos estudios que abordan la morosidad en el alquiler.

Los alquileres residenciales, que están regulados por la LAU, pueden durar 5 o 7 años, dependiendo de si el propietario es un particular o una entidad jurídica. Pero la duración de un arrendamiento puede durar meses o semanas, por ejemplo, porque el inquilino se marcha antes de tiempo, más allá de la indemnización que debiera pagar al arrendador. Estas casuísticas convierten al alquiler en un mercado, donde sus datos pueden cambiar en meses y dibujar otro escenario. Para poder saber de forma fiable y segura el número de alquileres en España sería necesario una herramienta estadística muy ágil y bien elaborada, para poder recoger bien los datos y ofrecerlos al sector. Esto es todavía algo pendiente en el sector público.

Responsabilidad social corporativa en el sector inmobiliario

Comunicar en el sector inmobiliario tiene que tener en cuenta dos factores claves: la perspectiva social y humana, y la económica-financiera. Si queremos comunicar mejor en el sector inmobiliario, no debemos de olvidar que este sector tiene la enorme capacidad de configurar, diseñar y redimensionar pueblos y ciudades. Y las personas se ven afectadas por estos cambios y transformaciones. Este es por lo tanto un sector con una enorme responsabilidad con su entorno medioambiental, social y cultural, es decir, una gran responsabilidad social corporativa (RSC).